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昨年、Airbnbを利用した訪日外国人が300万人を突破するなど、日本でも民泊施設の利用者が急増している。そんな民泊市場の拡大を影で支えているのが、Airbnb・民泊運用代行サービスの存在だ。

Airbnb・運用代行サービスとは、ホスティングの一部または全部を代行するサービスで、時間がない民泊ホストを影で支えている存在だ。巷には数百の民泊代行サービスが存在しているが、今回は運用代行サービスを利用するメリットとデメリットをご紹介していく。

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Airbnb・民泊運用代行のメリット

運用代行サービスを利用するメリットにはどのようなものがあるのか。そのメリットとして運用の手間を省くことができる、運用ノウハウを活かした収益最大化ができる、迅速なトラブル対応ができる、大規模化が容易などが挙げられる。

運用の手間を省くことができる

運用代行サービスには、メール対応のみ、清掃サービスのみ代行するといった部分代行サービスから、運用のすべてを代行するフル代行サービスまでその種類は様々だ。民泊の運用にまったく時間が取れない場合はフル代行サービスの利用がおすすめだ。メール対応はできるけど室内清掃だけできないといった場合には、清掃代行サービスだけを利用するといったことができる。

民泊立ち上げに必要なタスク一覧
<民泊の立ち上け業務>
・物件探し
・許可申請届け出
・内装インテリアコーディネート
・リフォーム
・部屋の写真撮影
・ハウスマニュアルの作成
・Airbnbリスティングページの作成

<運用業務>
・ゲストからの問い合わせ対応
・ゲストのチェックイン対応
・鍵の受け渡し
・チェックアウト後の室内清掃
・レビュー対応
・トラブル、緊急時対応

運用ノウハウを活かした収益最大化ができる

民泊をご自身で運営しようとすると、Airbnbのアカウントの作り方がわからない、どのようにゲストをお迎えすればいいの?などわからないことも多いのではないだろうか?民泊運用代行サービスを利用することで、民泊運営代行サービスに蓄積された運用ノウハウを活かした民泊運営ができる。

民泊の運営は、ただお部屋をAirbnbなどの民泊サイトに掲載するだけで終わりではない。Airbnb内での検索上位表示対策や、予約率をアップさせるためのゲスト対応、宿泊価格調整などその業務は多岐に渡る。これらを運営代行に依頼することで、収益を最大化するためのノウハウを活かした民泊運営が可能になる。

また大半の運用代行サービスは、成果報酬型の料金体系をとっており、ホストが儲かれば運用代行会社も儲かるシステムになっている。そのため運用代行会社も収益最大化のために最善を尽くしてくれるのだ。

ノウハウが求められるタスク
・Airbnb SEO対策(検索上位表示対策)
・予約率を上げるための施策
・高評価レビューを獲得するための施策

 

迅速なトラブル対応ができる

民泊には些細なトラブルがつきものだ。ルームキーが指定の場所にない、室内清掃が入っていない、電球が切れた、Wi-Fiをゲストが紛失したなど様々なトラブルが発生する可能性がある。もちろん、その頻度は多くはないが物件数が多くなればなるほど、トラブルに当たる可能性は必然的に高くなるものだ。

このような緊急時に現場に急行してトラブル対応を行ってくれる民泊運営代行サービスもあり、そのような会社に代行をお願いすることで、安心して代行を任せることができる。

発生し得る民泊トラブル
・ポータブルWi-Fiルーターの紛失
・鍵が返却されていないトラブル
・チェックアウトを過ぎても居座る
・電球、リモコンの電池切れ
・清掃が入っていないトラブル

 

大規模化が容易

個人ホスト1人で民泊の物件を増やすとなると、どうしても時間がかかってしまうもの。しかし、民泊運営代行サービスを利用しておくと、横展開が非常にやりやすく、効率的に物件を増やすことができる。

代行サービスを利用すればどうしても手数料がかかってしまうものだが、複数物件の運用を行うことで事業全体として売上を伸ばすことができるのは、代行サービスを利用する大きなメリットであると言えるだろう。

 

Airbnb運用代行のデメリット

上述したように、民泊運営代行サービスにはメリットがある一方で、代行手数料がかかる、差別化が難しい、ノウハウが蓄積できないといったデメリットもある。

代行手数料がかかる

Airbnb運営代行サービスは、手間を省くことができる一方で、手数料がそれなりに掛かる点に注意したい。手数料の相場としては、Airbnbの売上の20-30%を取ることが多い。このような代行手数料に加えて、清掃費用は1回ごとに追加でかかるのが一般的だ。こちらの清掃費用も1回あたり5,000円~が相場で部屋が広くなればなるほど高くなる。

純利益がプラスであればよいが売上が上がらないと、赤字になってしまう可能性もある。代行サービスを検討する際は、収益シミュレーションを行い初期投資がどれくらいで回収できるか、毎月どれくらいの利益が見込めるかを事前に把握しておくことが重要だ。

 

他ホストと差別化が難しい

Airbnbなどの民泊運営代行サービスは、数多くの物件を運営していることが多い。民泊が非常に盛り上がっていることもありどこの会社も人手不足で悩んでいることも。そのため代行会社としては、ゲストに対するおもてなしよりは、1物件あたりの工数を削減する方向に進んでしまうことが多い。

その為、例えばメール対応がテンプレートで無機質なものになったり、ゲストからの問い合わせに対する返事が遅くなるといったことも発生する。また、ある代行会社にインテリアコーディネートを依頼すると、依頼した物件がだいたい似たようなものになってしまうこともあり、他ホストに対する差別化という意味ではどうしても難しくなる。

 

ノウハウが蓄積できない

ご自身でホスティングを行うと、どのようなトラブルが多いのか、トラブルを減らすにはどのような対策を取ればいいのか、スーパーホストになるためにはどのようなゲスト対応が必要なのかなどが見えてくるものだ。

代行サービスを利用するとホスティング業務の一部または全てをお任せでき手間を省くことはできる。しかしノウハウがご自身に蓄積されないことからすべて代行サービスに頼り切らなければならなくなるというのはリスクであると言えるだろう。