表面利回りと実質利回りの違いとは?民泊投資の基礎知識

きょうようううんこれからAirbnbなどの民泊投資をお考えの方で、特に投資自体初めてという人の中には「利回りとはなんだろう?」と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

単に利回りといってもいくつか考え方がありますが代表的なものとしては「表面利回り」や「実質利回り」があります。

今回は、そもそも利回りとは何なのか、また表面利回りや実質利回りの違いとは何なのかをご紹介していきます。

 

利回りとは何か?

利回りとは、支出に対する収益の割合のことです.支出としては、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などが上げられます。[部屋タイプ別]Airbnbホストデビューの初期費用&コスト

これらの支出額をどれほどの期間で回収できるかを事前に想定した上で物件を選ぶことが民泊投資を成功させるカギです。

 

表面利回り(グロス利回り)とは?

表面利回りとは、一般的に使われている利回りです。年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。

管理費や固定資産税などや物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)が考慮されていませんが、大まかな判断を下す際に役立つ指標です。予想利回り、想定利回り、単純利回りとも言います。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

 

実質利回り(ネット利回り)とは?

実質利回りとは、年間の家賃収入から固定資産税、管理費、建物管理費、修繕積立金、火災保険料などの諸経費を引いた実質的な家賃収入を、購入時にかかった諸経費(登録免許税など)を加えたの取得費総額で割ったものです。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100

 

表面利回りと実質利回りは使い分けるべし

アパート経営や不動産投資関連のチラシなどに記載される「利回り」は、家賃12ヶ月分を購入価格で割った「表面利回り」であることが一般的です。

「表面利回り」はざっくりとどれくらいの利益が出るのかを把握する大まかな数値のため、実質的な支出額も踏まえて割りだす「実質利回り」を指標とするほうが良いです。

とはいえ、支出をどこまで想定として「実質」とするのかは難しいところではありますが、まず「表面利回り」でざっくりどどれくらいの利回りなのかをその全体感を把握し、その後「実質利回り」で詳細な試算を行うという進め方を行えばよいでしょう。

 

不動産購入時の諸費用、税金とは?

「実質利回り」計算時には、購入や運営する際に発生するコストの中身を理解していなければなりません。ここでは、実質利回り計算時に必要な諸費用、手数料について解説していきます。

不動産購入時に発生する諸費用とは?
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・仲介手数料
・司法書士手数料

印紙税

印紙税とは、経済取引などに関連して作成される文書にかかる流通税。「不動産売買契約書」に添付する収入印紙代を支払う必要があります。

登録免許税、司法書士手数料

不動産を購入した際には、所有権の移転登記が必要になります。この登記をする際にかかる税金が「登録免許税」です。

これらの手続きを不動産登記などの代行をしてくれる登記代行の専門家である司法書士にお願いする場合に、支払う必要があるのが「司法書士手数料」です。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を購入したり、建物を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。購入後半年ほどで物件のある都道府県から納付書が送付されてきます。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、不動産会社に支払う手数料を指します。

 

不動産を貸す際に発生する諸費用、税金とは?

「実質利回り」計算時には、購入や運営する際に発生するコストの中身を理解していなければなりません。ここでは、不動産を賃貸として貸す際に発生する諸費用、手数料について解説していきます。

不動産を賃貸で貸す際に発生する諸費用とは?
・管理費、修繕積立金
・管理委託費
・固定資産税
・都市計画税
・所得税、住民税

管理費、修繕積立金

区分所有マンションを購入した場合、管理組合に対して管理費や修繕積立金を支払う必要があります。管理費とは、共用部分の清掃や保守点検、エレベータの保守管理、管理人さんの人件費などです。

一方で、「修繕積立金」とはより重要で長い期間に渡る「保守・管理・補修」を目的に使われるものです。マンションの廊下・建物の躯体部分・共用の部分などの住宅部分以外がその対象となります。具体的には、外壁の塗り替えや給排水管の取り替えといった修繕に使用されます。

管理委託費

ここでの管理委託費とは、上記の管理費とは異なるものです。上記の管理費は、マンションの共用部分に対する管理費用であるのに対して管理委託費とは、不動産管理会社に支払う費用です。

固定資産税

固定資産税とは、土地や建物に対して課税される税金です。原則として、3年に1度評価替えされる固定資産税評価額に対して所定の税率を乗じて計算されます。

税額=課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)

都市計画税

都市計画税とは、市街化区域内の土地や建物に対して課税される税金です。固定資産税も都市計画税も、固定資産税評価額をもとに算出されます。

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