用途地域の基礎知識 民泊の物件エリア選びで注意

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民泊物件選びにおける基本となるのが「用途地域」による建築物の用途制限だ。

これらの内容を細かく覚える必要はないものの、これから民泊事業への参入を検討しているのであれば、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」は最低限覚えておきたい。

今回はこの「用途地域」について、民泊物件の購入時の注意点もふまえながら、それぞれの違いなどをみていく。

市街化区域と市街化調整区域

都市計画法では、都市計画区域を以下の区域に区分し段階的かつ計画的に市街化を図ることとしている。市街化区域に関して、道路や公園等の整備を行い、計画的な市街化を図るために設けられているのが「用途地域」だ。

市街化区域 おおむね10年以内に市街化を促進する区域。
市街化調整区域 優れた自然環境等を守る区域として、市街化を抑制する区域

 

用途地域とは

住宅街に工場を建てたり、学校の隣にパチンコ店を建てられると安心して暮らすことができませんね。用途地域(ようとちいき)は、用途や使用目的が違う建物が同一地域に混在しないようにするために、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするもの。

都市計画法に定められた用途地域は、全部で12種類あり「住居系」「商業系」「工業系」の3つに大別される。

住居系 第一種低層
住居専用地域
低層住宅のための地域。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられる。
第二種低層
住居専用地域
主に低層住宅のための地域。小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられる。
第一種中高層
住居専用地域
中高層住宅のための地域。病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられる。
第二種中高層
住居専用地域
主に中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる。
第一種住居地域 住居の環境を守るための地域。3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられる。
第二種住居地域 主に住居の環境を守るための地域。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられる。
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
商業系 近隣商業地域 まわりの住民が日用品の買物などをするための地域。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。
商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられる。
工業系 準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられる。
工業地域 どんな工場でも建てられる地域。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられない。
工業専用地域 工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられない。

《関連サイト》
国土交通省 都市・地域整備局

 

民泊参入なら用途地域を確認

物件エリア選びの際に、外国人に人気のあるエリアかどうか、稼働率が上がるかどうかを軸に考えがちだが、どんなに高稼働率が見込めるエリアでも都市計画法に基づくホテルや旅館の建築可能エリアでないと、民泊の営業を行うことはできない。合法民泊での参入時には、必ず物件の用途地域を確認しよう。

合法的に民泊を運営する方法としては、特区民泊か簡易宿所型民泊の2つがあるがいずれもホテル、旅館、簡易宿所の建築可能エリアでなければならない。

特区民泊か簡易宿所型民泊では住居専用地域での営業はできないが、2017年に通常国会への提出が予定されている民泊新法ではこれらの住居専用地域でも営業が可能になる。

ホテル、旅館、簡易宿所の用途地域 建築可否
第一種住居地域※
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域

※当該用途に供する部分が3,000m2以内の場合に限り建築可能。

 

用途地域の調べ方

用途地域マップを利用することで全国市区町村ごとの用途地域を調べることができる。また自治体のサイトでも用途地域を調べることは可能だ。

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