住宅宿泊事業法(民泊新法)の最新動向を徹底解説

全国的に民泊を解禁する住宅宿泊事業法(民泊新法)が来年2018年6月15日に施行されることが決定。これまでは民泊の営業を行う場合、旅館業の簡易宿所として許可を取得するか、大阪府や東京都大田区等の特区民泊を活用する方法しかなかったが、新法施行後は届出を行うことで民泊の営業を行うことができるようになる。

住宅宿泊事業法では、インタネットの電子申請システム(民泊制度運営システム)から届出を行うことで民泊の営業ができるようになる一方で、年間の提供日数は180日以内となるほか、民泊条例によって日数はさらに短縮される可能性も残される。今回は、住宅宿泊事業法の最新の状況をご紹介していく。

 

民泊新法(住宅宿泊事業法)全文・条文

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民泊新法(住宅宿泊事業法)の概要

民泊事業の主要プレイヤーとなる民泊ホストや民泊運営代行会社、Airbnb(エアビーアンドビー)・HomeAway(ホームアウェイ)などの民泊仲介事業者に対して届出制度や登録制度を設けることで適切な規制体系を築くことを目的とするもの。

平成 27年6月の規制改革実施計画に基づき、厚生労働省などの関係省庁による「『民泊サービス』の あり方に関する検討会」において幾度と検討が行われてきた。

住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業(民泊サービス)にかかわる者を「住宅宿泊事業者(民泊ホスト)」「住宅宿泊管理業者(管理会社・民泊代行会社)」「住宅宿泊仲介業者(民泊仲介サイト運営会社)」の3つに分類し、それぞれに対して適切なルールを定める。

 

民泊新法(住宅宿泊事業法)の5つのポイント

民泊=住宅と位置付け 民泊=住宅と位置付け
民泊=住宅と位置付けることで、今まで宿泊施設を作ることができなかった住宅街でも民泊の営業が可能に。ただし自治体の裁量により条例などで規制を上乗せできることから民泊に厳しい自治体では民泊の営業が難しくなる恐れがある。
年間180日以内で営業可能 年間180日以内で営業可能
民泊を「家主居住型」と「家主不在型」の2つに区別しいずれも「一定の要件」の範囲内で住宅の貸し出すを認める。ただし年間営業日数は最大180日以内に制限されるほか自治体によっては日数をさらに短縮する条例を制定できる。
家主は都道府県知事へ届出義務付け 家主は都道府県知事へ届出義務付け
「家主居住型」「家主不在型」ともに、住宅宿泊事業者は都道府県知事への届出が義務付けられる。
管理者には国土交通大臣の登録義務付け 管理者には国土交通大臣の登録義務付け
家主不在型のいわゆる投資民泊については、住宅宿泊管理業者への管理委託を要し、管理者には国土交通大臣への登録を義務付ける。
民泊サイトは観光庁長官の登録を義務付け 民泊サイトは観光庁長官の登録を義務付け
住宅宿泊事業者(民泊ホスト)と宿泊者(ゲスト)をマッチングする民泊プラットフォーム運営事業者には観光庁長官の登録が義務付けられる。

 

民泊ホスト(住宅宿泊事業者)

住宅宿泊事業者とは、AirbnbやHomeawayなどの民泊マッチングサイトに物件を掲載し民泊サービス(住宅宿泊事業)を営む「民泊ホスト」のこと。人を180日を超えない範囲で宿泊させる事業のことを「住宅宿泊事業」といい、住宅宿泊事業の営業を行う場合は、都道府県知事への届出が必要になる。

民泊ホストへの規制については家主居住型や家主不在型かで異なり、家主居住型の民泊ホストに対しては、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置(衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等)が義務付けられる。

一方で、家主不在型の民泊ホストは、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置(上記に同じ)を「住宅宿泊管理業者」(民泊代行会社)に委託することが義務付けられる。

 

民泊代行会社(住宅宿泊管理業者)

住宅宿泊管理業者とは、家主不在型の民泊ホストから委託を受けて、住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置と住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置を行う管理会社※を指す。

住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置としては住宅宿泊事業者への契約内容の説明等があり、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置としては衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け等が挙げられる。

住宅宿泊管理業を行うものは、国土交通大臣の登録が必要になる。

※住宅宿泊事業者から委託を受けた住宅宿泊管理業者から再委託を受けて住宅宿泊管理業務の一部業務のみを行う場合については、住宅宿泊管理業には該当しない。つまり、住宅宿泊管理業務の一部再委託する形であれば、住宅宿泊管理業者とならなくても業務を行うことはできる。

《関連記事》国土交通省、6.15に登録が予定される住宅宿泊管理業者

 

民泊仲介サイト運営会社(住宅宿泊仲介業者)

住宅宿泊仲介業者とは、AirbnbやHomeawayなどの民泊仲介サイトの運営企業を指す。民泊マッチングサービスを行う場合は観光庁長官の登録が必要で、宿泊者への契約内容の説明など住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置が義務付けられる。

グローバルで展開するAirbnbやHomeAwayのほか、楽天とLIFULLが共同出資して設立した民泊プラットフォーム「Vacation Stay(仮)」の立ち上げを予定する楽天LIFULL STAY株式会社も住宅宿泊仲介事業者の事業登録を行うとみられる。

 

住宅宿泊事業法(民泊新法)と旅館業法等との違い

住宅宿泊事業法(民泊新法)以外にも旅館業法(簡易宿所)、特区民泊などで民泊の合法運営はできる。それぞれの違いをまとめてみると次の表のようになる。

 

民泊運営には、都道府県知事への届出が必要

住宅宿泊事業法(民泊新法)では、都道府県知事(保健所設置市等であって、その長が第六十八条第一項の規定により同項に規定する住宅宿泊事業等関係行政事務を処理するものの区域にあっては、当該保健所設置市等の長)に民泊を営む旨の「届出」を行うことで、住宅宿泊事業(民泊)を営むことができる。

これまで住宅の空き部屋で民泊の営業を行う場合でもあっても、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合には、旅館業法上の許可が必要だったが、新法民泊では民泊制度運営システムから届出を行うことで民泊の営業が可能になる。

届出の際には、次の事項を記載した届出書を提出しなければならない。
 (1) 商号、名称又は氏名及び住所
 (2) 法人である場合においては、その役員の氏名
 (3) 未成年である場合には、法定代理人の氏名住所
 (4) 住宅の所在地
 (5) 営業所または事務所を設ける場合には、その名称及び住所
 (6) 当該住宅の管理を委託する場合には、住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名等
 (7) 当該住宅の図面

届出書類ダウンロード:住宅宿泊事業届出書 第一号様式

法第三条 都道府県知事(保健所を設置する市又は特別区(以下「保健所設置市等」という。)であって、その長が第六十八条第一項の規定により同項に規定する住宅宿泊事業等関係行政事務を処理するものの区域にあっては、当該保健所設置市等の長。第七項並びに同条第一項及び第二項を除き、以下同じ。)に住宅宿泊事業を営む旨の届出をした者は、旅館業法第三条第一項の規定にかかわらず、住宅宿泊事業を営むことができる。

 

民泊の年間提供日数は180日に制限

住宅宿泊事業法(民泊新法)では、年間の営業日数は最大で180日※に制限される。宿泊日数の算定は「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで」の期間において人を宿泊させた日数とする。

また正午から翌日正午までの期間を「1日」と定めることから、1泊のゲストを1日おきに受け入れた場合、最大で360日の営業も可能ではある。

住宅宿泊事業法の本来の目的は、全国一律に民泊サービスを提供できるようにすることにあるが、住宅地でも民泊サービスの提供ができることから地域によっては周辺の生活環境に影響を与える可能性もある。

そのため例外的に条例で区域と期間を限定したうえで上乗せ条例により民泊の日数を制限することができる。

ガイドラインによると日数カウントは「届出住宅ごと」に「実際に宿泊させた日数」で算定。

法 第二条3 この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法(昭和二十三年法律第百三十八号)第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないものをいう。

 

都道府県知事への2か月ごとの定期報告

住宅宿泊事業者(民泊ホスト)は、届出住宅に人を宿泊させた日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の内訳について、定期的に、都道府県知事に報告しなければならない。また報告は、2か月分を毎年2月、4月、6月、8月、10月、12月の15日までに行う必要がある。

この定期報告は、国土交通省観光庁が新たに整備するインターネットシステム(民泊制度運営システム)から報告ができる予定。

観光庁は、住宅宿泊事業法施行後に新たに民泊の統計を公開する予定で、民泊ホストから提供された民泊の宿泊状況に関するデータをもとに、民泊施設数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の公開を予定する。

法 第十四条 住宅宿泊事業者は、届出住宅に人を宿泊させた日数その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項について、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより、定期的に、都道府県知事に報告しなければならない。

国・厚規則 第十二条法 第十四条の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一 届出住宅に人を宿泊させた日数
二 宿泊者数
三 延べ宿泊者数
四 国籍別の宿泊者数の内訳

 

 

3年間、宿泊者名簿の保管が求められる

住宅宿泊事業者(民泊ホスト)は、届出住宅または住宅宿泊事業者の営業所または事務所に宿泊者名簿を備え、宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日を記載する必要がある。宿泊者が日本国内に住所を所有しない外国人である場合には、前述の事項に加えて国籍及びパスポートの旅券番号を記載する。

法 第八条 住宅宿泊事業者は、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより届出住宅その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める場所に宿泊者名簿を備え、これに宿泊者の氏名、住所、職業その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項を記載し、都道府県知事の要求があったときは、これを提出しなければならない。

 

「家主不在型」は住宅宿泊管理業者への委託が必須

住宅宿泊事業法(民泊新法)では民泊サービスを「家主居住型(ホームステイ型)」と「家主不在型(投資型)」の2つに分類して適切な規制を課す。

「家主居住型」とはホームステイ型とも呼ばれ、家主の生活の本拠である(原則として住民票がある)場所を貸し出す民泊タイプ。その一方で、「家主不在型」は投資型とも呼ばれ、家主が生活の本拠としない民泊施設を貸し出す民泊を指す。

家主居住型に比べ家主不在型は騒音やゴミ出しでの近隣トラブルが発生する可能性が高いことから、家主不在型民泊については都道府県知事への届出だけではなく「住宅宿泊管理業者」に管理を委託しなければならない。

家主居住型
(ホームステイ型民泊)
民泊ホストが、住宅内に居住しながら、住宅の一部の空き部屋や空きスペースを旅行者に貸し出すもの。
家主不在型
(投資型民泊)
民泊ホストが生活の本拠としない民泊施設を貸し出す場合の民泊

 

民泊施設であることを明示する標識

住宅宿泊事業法(民泊新法)では、民泊の玄関など公衆の見やすい場所に民泊サービスが行われていることを示す青色のステッカー」を貼る必要がある。従来であれば民泊が行われている場合旅館業法の許可を取得しているかすぐに判断することは難しかったが、新法民泊では玄関に青色のステッカーがあるかないかで届出が行われているかがわかるようになる。

また国レベルでは民泊専用の窓口となる全国統一的なコールセンターの整備を行っており、国と自治体が連携した窓口を準備する。万が一、ステッカーのない民泊施設がある場合には、コールセンターに問い合わせをすることができるようになる。

京都ではすでに独自に民泊専用の通報窓口を開設しているが、全国統一的な民泊専用窓口を国が開設するイメージとなるようだ。

 

住宅宿泊管理業は「国土交通大臣」の「登録」が必要

住宅宿泊管理業者とは、家主不在型の民泊ホストから委託を受けて、住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置と住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置を行う管理会社を指す。

住宅宿泊管理業を営む場合は、「国土交通大臣」の「登録」を受けなければならない。登録の更新時には登録免許税(9万円)の支払いが必要で、5年ごとに更新が必要。

民泊事業へ参入ができることから賃貸管理会社による登録が増えると予想されるほか、既存の民泊運営代行会社も登録を行う会社が増えると予想される。

法第三十五条では住宅宿泊事業者から委託された住宅宿泊管理教務の「全部」を他の者に対し「再委託」してはならないと規定しており、清掃業務のみといった一部であればアウトソースすることが可能。そのため、既存の民泊運営代行会社の間ではあえて登録を行わない会社も出ると予想される。

登録申請の際には、次の事項を記載した登録申請書を提出しなければならない。
 (1) 商号、名称又は氏名及び住所
 (2) 法人である場合においては、その役員の氏名
 (3) 未成年である場合には、法定代理人の氏名住所
 (4) 営業所又は事務所の名称及び所在地

法第二十二条 住宅宿泊管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。

 

住宅宿泊仲介業者は「観光庁長官」の「登録」が必要

住宅宿泊仲介事業者とは、AirbnbやHomeAwayなどの民泊仲介サイトの運営企業を指す。民泊仲介サイトを行う場合は観光庁長官の登録が必要で、宿泊者への契約内容の説明など住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置が義務付けられる。

登録の更新時には登録免許税(9万円)の支払いが必要で、5年ごとの更新が求められる。

登録申請の際には、次の事項を記載した申請書を提出しなければならない。
 (1) 商号、名称又は氏名及び住所
 (2) 法人である場合においては、その役員の氏名
 (3) 未成年である場合には、法定代理人の氏名住所
 (4) 営業所又は事務所の名称及び所在地

 

住宅宿泊事業法でもたらされる3つのメリット

民泊新法により民泊ホストにとってどんなメリットがあるのか、そのメリットとして3つの大きなメリットが挙げられる。

  1. 民泊ホストや管理者、仲介業者はインターネット上から申請が可能に。
  2. 特区民泊にはある「2泊3日以上」といった最低宿泊日数制限がない。
  3. 現行法ではできない住居専用地域でも合法的に民泊の営業ができる。

 

インターネット上から申請が可能に

現状、合法的に民泊を行う方法としては、特区民泊あるいは簡易宿所型民泊の2種類の方法がある。どちらも「許可制」で宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を行う場合は、必ず旅館業法の許可を得る必要がある。

許可制とは、ある種の行動を一律で禁止したうえで、個々人についてこの禁止を解除するかどうかを行政庁に決定させる仕組みのこと。例えば、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業は禁止されている。しかし、旅館業法の許可を得ることで、禁止は解除され旅館業の営業を行うことができるようになるのだ。

一方で、民泊新法では行政の許認可を得る必要はなく、インターネット上から申請するだけで営業ができる。このように、行為それ自体はなんら禁止行為ではななく、たんに事前の届出という手続上の規制を受けるにとどまる仕組みのことを「届出制」という。

「2泊3日以上」といった最低宿泊日数制限がない

国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した民泊(特区民泊)では、「6泊7日以上」という最低宿泊日数制限が要件の一つとなっている。特区民泊の許可を取得して合法的に民泊の営業を行う場合、受け入れるゲストを6泊7日以上するゲストだけに限定しなければならない。

6泊7日以上という日数要件は2016年中には2泊3日以上に緩和される見込みであるがいずれにせよ日数要件が課される。一方で、民泊新法では最低宿泊日数の制限を受けることはなく、1泊のみのゲストも受け入れることができるようになる。

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住居専用地域でも民泊営業が可能に

民泊新法では、民泊ホストが提供する施設は、旅館やホテルといった宿泊施設ではなく、あくまでも「住宅」という位置づけになる。181日以上貸し出すことができないのも「住宅」であるからだ。そのため、新法ではホテルや旅館ではない住居専用地域でも民泊の営業ができるようになる。

しかし、地域の実情に応じて条例等により日数を短縮できることから民泊新法を活用した民泊営業を行う場合、エリア選定の際には注意が必要だ。

 

ホームステイ型民泊に対する規制内容

家主居住型の民泊はホームステイ型民泊とも呼ばれ、住宅提供者(以下、ホスト)が生活の本拠とする住宅内の空きスペースを利用者に貸し出すタイプの民泊を指す。ホームステイ型民泊の営業を開始する場合、届出だけで済むみ、住居専用地域でも民泊営業が可能となる。

一方で「一定の要件」として年間提供日数上限による制限(180日以下)が設けられる予定。

またホームステイ型では住宅内にはホストが滞在していることから管理者への委託などは必要としないが、ホスト自身が本人確認や安全確保など必要な処置を取ることが求められる。

・利用者名簿の作成・保存
・ 衛生管理措置(一般的な衛生水準の維持・確保)
・ 外部不経済への対応措置(利用者に対する注意事項の説明、玄関への表示、苦情対応など)
・ (集合住宅(区分所有建物)の場合)管理規約違反の不存在の確認
・ (住宅提供者が所有者でなく賃借人の場合)賃貸借契約(又貸し含む)違反の不存在の確認
・ 行政当局(保健衛生、警察、税務)への情報提供

 

家主不在型民泊に対する規制内容

家主不在型は、投資型民泊とも呼ばれ、住宅提供者が生活の本拠としていない民泊施設を貸し出す民泊を指す。日本国内でもっとも多くの民泊施設を抱えるAirbnbの大半が家主不在型の投資型民泊として運営されている。今後民泊への参入を検討している事業者が注目すべきは「家主不在型民泊」の動向となる。

家主不在型の民泊を行う場合、ホームステイ型同様、届出で運営可能になる。しかしホームステイ型とは異なりホストが民泊施設に滞在しないことから管理者に運営を委託する必要がある(なお、ホスト自身が管理者として登録することも可能)。

また民泊運営を行っている旨と「民泊施設管理者」の国内連絡先を玄関へ表示することが義務化される。

ホームステイ型同様、住宅専用地域でも営業が可能になるが、その一方で「一定の要件」として年間提供日数上限による制限(180日以下)が設けられる。

 

民泊施設管理者は登録制へ

民泊施設管理者は、行政庁への登録制になり以下の事項が義務化される。法令違反行為を行った場合は、業務停止、登録取消などの処分や、不正行為への罰則が設けられる。

・ 利用者名簿の作成・保存
・ 衛生管理措置(一般的な衛生水準の維持・確保)
・ 外部不経済への対応措置(利用者に対する注意事項の説明、苦情対応など)
・ (集合住宅(区分所有建物)の場合)管理規約違反の不存在の確認
・ (住宅提供者が所有者でなく賃借人の場合)賃貸借契約(又貸し含む)違反の不存在の確認
・ 行政当局(保健衛生、警察、税務)への情報提供

 

仲介事業者への規制内容

民泊新法では、Airbnbなどの民泊マッチングサイトを運営する仲介事業者への規制が検討されている。民泊仲介事業者は登録制とし以下の事項が義務化される。

・ 消費者の取引の安全を図る観点による取引条件の説明
・ 当該物件提供が民泊であることをホームページ上に表示
・ 行政当局(保健衛生、警察、税務)への情報提供

なお届出がない民泊、年間提供日数上限など「一定の要件」を超えた民泊を取り扱うことは禁止とし、行為した場合は業務停止、登録取消を可能とするとともに、不正行為への罰則を設ける。

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