民泊新法（住宅宿泊事業法）とは　届出や申請方法、消防設備を徹底解説

従来、合法的に民泊の営業を行う場合、旅館業法の許可を取得するか、特区民泊の特定認定を受けるという２つの方法しかありませんでした。Airbnb（エアービーアンドビー）の台頭ととともに、届出を行うことで民泊の営業を可能にするのが「民泊新法」（住宅宿泊事業法）です。

民泊新法は、 2017 年６月に制定され 2018 年 6 月 15 日に施行されました。民泊新法では、インタネットの電子申請システム（民泊制度運営システム）から届出を行うことで民泊の営業ができるようになるなどのメリットがあります。

新しく施行した民泊新法は、これまでの旅館業法や特区民泊とどのように違うのか、これら２つでの民泊運営と民泊新法での民泊運営を比較しながら、双方のメリットとデメリットを解説していきます。

民泊新法（住宅宿泊事業法）の概要

民泊新法は、Airbnb の台頭とともに急速に普及した民泊という新しい宿泊サービスについて安全面・衛生面の確保や、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルの解説、宿泊ニーズの多様化に対応し、健全な民泊サービスを普及させることを目的に、新たに制定された法律です。

住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業（民泊サービス）にかかわる者を「住宅宿泊事業者」（民泊ホスト）、「住宅宿泊管理業者」（管理会社・民泊代行会社）、「住宅宿泊仲介業者」（民泊仲介サイト運営会社）の３つに分類し、それぞれに対して適切なルールを定めています。

民泊新法は、旅館業法の許可や特区民泊の特定認定を受けることなく、届出を行うことで営業ができるほか、旅館業法ではできない宿泊客の受け入れ拒否を行うことができます。

一方で、１年間営業を行うことができる旅館業法や特区民泊とは異なり、民泊新法の年間営業日数は、180 日に制限されているというデメリットもあります。

これだけは理解したい！民泊新法５つのポイント

民泊＝住宅と位置付け

民泊＝住宅と位置付けることで、旅館業法では宿泊施設を作ることができなかった住宅街でも民泊の営業ができるという特徴があります。（自治体の条例により制限されている場合があるため注意）。

年間180日以内で営業可能

民泊を「家主居住型」と「家主不在型」の２つに区別しいずれも「一定の要件」の範囲内で住宅の貸し出すを認める。ただし年間営業日数は最大180日以内に制限されるほか自治体によっては日数をさらに短縮する条例を制定できる。

宿泊者１人あたり、3,3 ㎡以上

民泊新法における居室に必要な床面積は、宿泊者１人あたり、3,3 ㎡以上となっており、届出を行う住宅には、４つの設備「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」が設けられている必要があります。

工業専用地域以外で民泊の営業可能

旅館業や特区民泊では、住居専用地域や工業地域、工業専用地域では原則として営業を行うことができませんが、民泊新法では工業専用地域以外で民泊の営業を行うことができます。

民泊新法における消防設備

民泊新法にて民泊を営む場合、宿泊室の床面積や家主（住宅宿泊事業者等）の居住の有無等の火災危険性に応じて、消防法令上の用途が判定されます。

民泊新法で届出可能な住宅とは

民泊新法で届出できる住宅は「人の居住の用に供されていると認められるもの」とされており、「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」、「入居者の募集が行われている家屋」、「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」のいずれかに当てはまる必要があります。

（1）現に人の生活の本拠として使用されている家屋

現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋をさし、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しません。住民票を置いているものが届出を行う場合、要件を見たいしていると考えて問題ありません。

（2）入居者の募集が行われている家屋

住宅宿泊事業を行っている間、分譲又は賃貸の形態で、居住用住宅としてホームページなどで入居者の募集が行われている家屋のことです。なお、社員寮として入居希望社員の募集が行われている家屋等、入居対象者を限定した募集がされている家屋も該当します。

届出時には賃貸情報サイトなどに記載されたページの写しや募集の写真など、実際に入居者の募集を行っていることがわかる書類を用意する必要があります。

（3）随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋をさし、別荘やセカンドハウスなどです。また届出住宅については、建築基準法の用途で、住宅、長屋、共同住宅又は寄宿舎である必要もあります。

なお、ここでの家屋は少なくとも年１回以上は使用されている必要があり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。

民泊新法における180日の日数算定

民泊新法（住宅宿泊事業法）では、年間の営業日数は最大で180日※に制限されています。宿泊日数の算定は「毎年４月１日正午から翌年４月１日正午まで」の期間において、人を宿泊させた日数です。

住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）でも、「宿泊者を募集した日数ではなく、実際に人を宿泊させ、収入を得た回数で算定」とされています。

特区民泊では、２泊３日以上のゲストしか受け入れることができないというデメリットがありますが、民泊新法では、１泊２日から宿泊するゲストを受け入れることが可能です。

180 日の日数制限については、「地域によっては、必要に応じて条例を定めることで、 180 日の上限をさらに制限することができる」（民泊新法第三条）とされており、民泊営業を検討している自治体によっては、 180 日よりもさらに制限されている可能性があるので、条例のチェックも忘れずに実施する必要があります。

居室の条件、設備要件

民泊新法における居室に必要な床面積は、宿泊者１人あたり、3,3 ㎡以上となっており、届出を行う住宅には、４つの設備「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」が設けられている必要があります。

これらの設備は、必ずしも独立して存在している必要はなく、一つの設備に複数の機能があるユニットバス等も認められます。また、これらの設備は、一般的に求められる機能を有していれば足ります。例えば、浴室については、浴槽がある必要はなくシャワーさえあれば問題ありません。

民泊の営業可能エリア

民泊新法では、届出さえすれば全国どの場所でも民泊営業ができるわけではないため、物件のエリアがそもそも民泊の営業ができるエリアか確認する必要があります。

旅館業や特区民泊では、住居専用地域や工業地域、工業専用地域では原則として営業を行うことができませんが、民泊新法では工業専用地域以外で民泊の営業を行うことができます。

民泊新法における消防設備

民泊新法にて民泊を営む場合、宿泊室の床面積や家主（住宅宿泊事業者等）の居住の有無等の火災危険性に応じて、消防法令上の用途が判定されます。判定された用途によって、必要となる消防用設備等が異なるため、注意が必要です。

特に、戸建ての居住スペースの一部を旅行者に貸し出し、家主が不在とならない場合で、宿泊室の床面積の合計が 50 ㎡以下の場合、寝室などに住宅用火災警報器を設置するのみです。

建物の規模や形状等により他の対応が求められる場合や、自治体によっては条例などで定められている場合もあるので、詳細は建物を管轄する消防署にご確認ください。

住宅宿泊事業者における２つのタイプ

民泊新法では住宅宿泊事業者（ホスト）が居住しているかいないかによって「家主居住型」と「家主不在型」という２つのタイプに分類されます。

家主居住型とは、届出住宅に住宅宿泊事業者（ホスト）が不在とならない民泊で、民泊の運営をご自身で管理することになります。一方で、家主不在型では、ホストが不在となるため、住宅宿泊管理業者の民泊の管理を委託する必要があります。

２つのタイプのうちどちらを選択するかで規制がことなるため、注意が必要です。

「家主居住型」の住宅宿泊事業者

家主居住型の住宅宿泊事業者は、宿泊者の衛生の確保、宿泊者の安全の確保など民泊運営にかかる管理業務（以下の６項目）をホストご自身で行うことになります。

１．宿泊者の衛生の確保
２．宿泊者の安全の確保
３．外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
４．宿泊者名簿の備付け等
５．周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
６．苦情等への対応

「家主不在型」の住宅宿泊事業者

届出住宅の居室の数が５を超える場合、または提供日に家主が不在となる場合、「家主不在型」の住宅宿泊事業者となり、民泊運営にかかる管理業務（上述した６項目）を管理会社（住宅宿泊管理業者）に委託する必要があります。

住宅宿泊管理業者とは、家主不在型の民泊ホストから委託を受けて、住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置と住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置を行う管理会社のことです。

住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置としては住宅宿泊事業者への契約内容の説明等があり、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置としては衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け等があります。

住宅宿泊事業者の業務とは

住宅宿泊事業者（民泊ホスト）、またはホストから委託を受けた住宅宿泊管理業者（民泊代行会社）の業務とは、安全面・衛生面の確保や近隣トラブルの防止など以下の６つで、民泊運営に必要な業務にあたります。

１．宿泊者の衛生の確保

各居室の床面積を宿泊者１人当たり 3.3 ㎡以上確保するとともに、定期的な清掃、換気及びその他の必要な措置を講じる必要があります。ここでの床面積とは、宿泊者が占有する部分の面積を指し、台所、浴室、便所、洗面所、廊下は含みません。

２．宿泊者の安全の確保

火災や地震などの災害時にも宿泊者の安全を確保できるよう、非常用照明器具の設置、避難経路の表示 、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置を講じる必要があります。

３．外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保

Airbnb など海外の民泊サイトに掲載を行った場合、訪日外国人による利用が増えます。外国人観光客の快適性及び利便性の確保を図るため、外国語により届出住宅の設備の使用方法、移動のための交通手段に関する情報の提供、災害時の通報連絡先などをご案内する必要があります。

４．宿泊者名簿の備付け等

住宅宿泊事業者は、宿泊者の氏名、住所、宿泊日、国籍及び旅券番号（外国人の場合）を記載した宿泊者名簿を作成し３年間保管する必要があります。宿泊者名簿は、電子データでの作成も可能ですが、紙で出力可能な状態にしておく必要があります。

５．周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明

住宅宿泊事業者は、宿泊者に対して、騒音の防止やごみ処理、火災の防止、その他周辺地域への悪影響を防止するための事項を書面の備え付けやなど適切な方法で説明しなければなりません。外国人に対しては外国語で説明する必要があります。

６．苦情等への対応

住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問い合わせに対して、迅速かつ適切に対応する必要があります。

住宅宿泊事業届出の流れ

住宅宿泊事業は、旅館業のような許可制（一般的に禁止されえている行為について許可を得ることで禁止を解除）ではなく、届出行為により適法となるものですが、民泊新法では、都道府県から通知される届出番号を記載した標識を掲げる必要があることから、許可制に近い運用になってます。

１．事前相談

民泊新法（住宅宿泊事業法）は、条例の内容が地域の実状にあわせて異なっていることが多いため、届出窓口にて詳細を確認しておくと安心です。

２．要件の確認

民泊新法、施行規則、省令、ガイドライン、条例などを確認し、事前相談で明らかになった要件、体制構築及び運用フローを検討していきます。

３．周辺住民への説明

近隣住民への説明や許可は原則、法令上必須項目とはなっておりませんが、近隣住民とのトラブルを避けるため、ガイドラインにて近隣住民への事前説明が推奨されています。

４．消防検査と適合通知書の交付

家主不在型で宿泊室の床面積が 50 ㎡を超える場合、非常用照明や火災報知設備などの消防設備の設置と避難経路の表示、準耐火構造壁による防火の区画などが必要になります。なお、床面積 50 ㎡ 以下の場合であっても、消防検査を経て、消防法適合通知書の交付を受ける必要があります。

５．必要書類の準備と提出

届出書を作成し、添付資料を添えて届出住宅を所管する届出窓口へ提出を行います。届出番号が記載された通知書を受け取ったのち、標識を提示し営業を開始しましょう。

民泊新法と旅館業法、特区民泊との違い

民泊の営業を行う場合、旅館業法の許可取得か特区民泊の認定、あるいは住宅宿泊事業法に基づく届出を行うことで営業を行うことはできます。

これら３つのうち、どれがもっとも適切かどうか自治体の条例などと照らし合わせながら見極め、最終的にどの許認可で営業を行っていくかを検討していく必要があります。

都道府県知事への２か月ごとの定期報告

住宅宿泊事業者（民泊ホスト）は、届出住宅に人を宿泊させた日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の内訳について、定期的に、都道府県知事に報告しなければならない。また報告は、２か月分を毎年２月、４月、６月、８月、10月、12月の15日までに行う必要がある。

この定期報告は、国土交通省観光庁が新たに整備するインターネットシステム（民泊制度運営システム）から報告ができる予定。

観光庁は、住宅宿泊事業法施行後に新たに民泊の統計を公開する予定で、民泊ホストから提供された民泊の宿泊状況に関するデータをもとに、民泊施設数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の公開を予定する。

法 第十四条　住宅宿泊事業者は、届出住宅に人を宿泊させた日数その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項について、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより、定期的に、都道府県知事に報告しなければならない。

国・厚規則 第十二条法　第十四条の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一　届出住宅に人を宿泊させた日数
二　宿泊者数
三　延べ宿泊者数
四　国籍別の宿泊者数の内訳

３年間、宿泊者名簿の保管が求められる

住宅宿泊事業者（民泊ホスト）は、届出住宅または住宅宿泊事業者の営業所または事務所に宿泊者名簿を備え、宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日を記載する必要がある。宿泊者が日本国内に住所を所有しない外国人である場合には、前述の事項に加えて国籍及びパスポートの旅券番号を記載する。

法 第八条 住宅宿泊事業者は、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより届出住宅その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める場所に宿泊者名簿を備え、これに宿泊者の氏名、住所、職業その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項を記載し、都道府県知事の要求があったときは、これを提出しなければならない。

民泊施設であることを明示する標識

住宅宿泊事業法（民泊新法）では、民泊の玄関など公衆の見やすい場所に民泊サービスが行われていることを示す青色のステッカー」を貼る必要がある。従来であれば民泊が行われている場合旅館業法の許可を取得しているかすぐに判断することは難しかったが、新法民泊では玄関に青色のステッカーがあるかないかで届出が行われているかがわかるようになる。

また国レベルでは民泊専用の窓口となる全国統一的なコールセンターの整備を行っており、国と自治体が連携した窓口を準備する。万が一、ステッカーのない民泊施設がある場合には、コールセンターに問い合わせをすることができるようになる。

京都ではすでに独自に民泊専用の通報窓口を開設しているが、全国統一的な民泊専用窓口を国が開設するイメージとなるようだ。

住宅宿泊管理業は「国土交通大臣」の「登録」が必要

住宅宿泊管理業者とは、家主不在型の民泊ホストから委託を受けて、住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置と住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置を行う管理会社を指す。

住宅宿泊管理業を営む場合は、「国土交通大臣」の「登録」を受けなければならない。登録の更新時には登録免許税（9万円）の支払いが必要で、５年ごとに更新が必要。

民泊事業へ参入ができることから賃貸管理会社による登録が増えると予想されるほか、既存の民泊運営代行会社も登録を行う会社が増えると予想される。

法第三十五条では住宅宿泊事業者から委託された住宅宿泊管理教務の「全部」を他の者に対し「再委託」してはならないと規定しており、清掃業務のみといった一部であればアウトソースすることが可能。そのため、既存の民泊運営代行会社の間ではあえて登録を行わない会社も出ると予想される。

登録申請の際には、次の事項を記載した登録申請書を提出しなければならない。
　(1) 商号、名称又は氏名及び住所
　(2) 法人である場合においては、その役員の氏名
　(3) 未成年である場合には、法定代理人の氏名住所
　(4) 営業所又は事務所の名称及び所在地
等

法第二十二条 住宅宿泊管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。

住宅宿泊仲介業者は「観光庁長官」の「登録」が必要

住宅宿泊仲介事業者とは、AirbnbやHomeAwayなどの民泊仲介サイトの運営企業を指す。民泊仲介サイトを行う場合は観光庁長官の登録が必要で、宿泊者への契約内容の説明など住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置が義務付けられる。

登録の更新時には登録免許税（9万円）の支払いが必要で、５年ごとの更新が求められる。

登録申請の際には、次の事項を記載した申請書を提出しなければならない。
　(1) 商号、名称又は氏名及び住所
　(2) 法人である場合においては、その役員の氏名
　(3) 未成年である場合には、法定代理人の氏名住所
　(4) 営業所又は事務所の名称及び所在地
等

住宅宿泊事業法でもたらされる３つのメリット

民泊新法により民泊ホストにとってどんなメリットがあるのか、そのメリットとして３つの大きなメリットが挙げられる。

1. 民泊ホストや管理者、仲介業者はインターネット上から申請が可能に。
2. 特区民泊にはある「２泊３日以上」といった最低宿泊日数制限がない。
3. 現行法ではできない住居専用地域でも合法的に民泊の営業ができる。

インターネット上から申請が可能に

現状、合法的に民泊を行う方法としては、特区民泊あるいは簡易宿所型民泊の２種類の方法がある。どちらも「許可制」で宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を行う場合は、必ず旅館業法の許可を得る必要がある。

許可制とは、ある種の行動を一律で禁止したうえで、個々人についてこの禁止を解除するかどうかを行政庁に決定させる仕組みのこと。例えば、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業は禁止されている。しかし、旅館業法の許可を得ることで、禁止は解除され旅館業の営業を行うことができるようになるのだ。

一方で、民泊新法では行政の許認可を得る必要はなく、インターネット上から申請するだけで営業ができる。このように、行為それ自体はなんら禁止行為ではななく、たんに事前の届出という手続上の規制を受けるにとどまる仕組みのことを「届出制」という。

「２泊３日以上」といった最低宿泊日数制限がない

国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した民泊（特区民泊）では、「６泊７日以上」という最低宿泊日数制限が要件の一つとなっている。特区民泊の許可を取得して合法的に民泊の営業を行う場合、受け入れるゲストを６泊７日以上するゲストだけに限定しなければならない。

６泊７日以上という日数要件は2016年中には２泊３日以上に緩和される見込みであるがいずれにせよ日数要件が課される。一方で、民泊新法では最低宿泊日数の制限を受けることはなく、１泊のみのゲストも受け入れることができるようになる。

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住居専用地域でも民泊営業が可能に

民泊新法では、民泊ホストが提供する施設は、旅館やホテルといった宿泊施設ではなく、あくまでも「住宅」という位置づけになる。181日以上貸し出すことができないのも「住宅」であるからだ。そのため、新法ではホテルや旅館ではない住居専用地域でも民泊の営業ができるようになる。

しかし、地域の実情に応じて条例等により日数を短縮できることから民泊新法を活用した民泊営業を行う場合、エリア選定の際には注意が必要だ。

ホームステイ型民泊に対する規制内容

家主居住型の民泊はホームステイ型民泊とも呼ばれ、住宅提供者（以下、ホスト）が生活の本拠とする住宅内の空きスペースを利用者に貸し出すタイプの民泊を指す。ホームステイ型民泊の営業を開始する場合、届出だけで済むみ、住居専用地域でも民泊営業が可能となる。

一方で「一定の要件」として年間提供日数上限による制限（180日以下）が設けられる予定。

またホームステイ型では住宅内にはホストが滞在していることから管理者への委託などは必要としないが、ホスト自身が本人確認や安全確保など必要な処置を取ることが求められる。

・利用者名簿の作成・保存
・ 衛生管理措置（一般的な衛生水準の維持・確保）
・ 外部不経済への対応措置（利用者に対する注意事項の説明、玄関への表示、苦情対応など）
・ （集合住宅（区分所有建物）の場合）管理規約違反の不存在の確認
・ （住宅提供者が所有者でなく賃借人の場合）賃貸借契約（又貸し含む）違反の不存在の確認
・ 行政当局（保健衛生、警察、税務）への情報提供

家主不在型民泊に対する規制内容

家主不在型は、投資型民泊とも呼ばれ、住宅提供者が生活の本拠としていない民泊施設を貸し出す民泊を指す。日本国内でもっとも多くの民泊施設を抱えるAirbnbの大半が家主不在型の投資型民泊として運営されている。今後民泊への参入を検討している事業者が注目すべきは「家主不在型民泊」の動向となる。

家主不在型の民泊を行う場合、ホームステイ型同様、届出で運営可能になる。しかしホームステイ型とは異なりホストが民泊施設に滞在しないことから管理者に運営を委託する必要がある（なお、ホスト自身が管理者として登録することも可能）。

また民泊運営を行っている旨と「民泊施設管理者」の国内連絡先を玄関へ表示することが義務化される。

ホームステイ型同様、住宅専用地域でも営業が可能になるが、その一方で「一定の要件」として年間提供日数上限による制限（180日以下）が設けられる。

民泊施設管理者は登録制へ

民泊施設管理者は、行政庁への登録制になり以下の事項が義務化される。法令違反行為を行った場合は、業務停止、登録取消などの処分や、不正行為への罰則が設けられる。

・ 利用者名簿の作成・保存
・ 衛生管理措置（一般的な衛生水準の維持・確保）
・ 外部不経済への対応措置（利用者に対する注意事項の説明、苦情対応など）
・ （集合住宅（区分所有建物）の場合）管理規約違反の不存在の確認
・ （住宅提供者が所有者でなく賃借人の場合）賃貸借契約（又貸し含む）違反の不存在の確認
・ 行政当局（保健衛生、警察、税務）への情報提供

仲介事業者への規制内容

民泊新法では、Airbnbなどの民泊マッチングサイトを運営する仲介事業者への規制が検討されている。民泊仲介事業者は登録制とし以下の事項が義務化される。

・ 消費者の取引の安全を図る観点による取引条件の説明
・ 当該物件提供が民泊であることをホームページ上に表示
・ 行政当局（保健衛生、警察、税務）への情報提供

なお届出がない民泊、年間提供日数上限など「一定の要件」を超えた民泊を取り扱うことは禁止とし、行為した場合は業務停止、登録取消を可能とするとともに、不正行為への罰則を設ける。