来年６月に施行される住宅宿泊事業法を前に、観光庁は12月26日にガイドラインを公表。住宅宿泊事業者（民泊ホスト）、住宅宿泊管理業者（管理会社）、住宅宿泊仲介業者（民泊仲介サイト）として住宅宿泊事業への参入を検討している個人・法人にとって注目の内容となっている。

ガイドラインの中身と留意点について、民泊専門メディア Airstair(エアーステア)では具体的に気を付けるべきポイント等をまとめて公表した。

本稿の内容は、住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）の解説記事となり、自治体独自の民泊条例によるルールがある場合もある点にご留意ください。

住宅宿泊事業の定義関連

民泊専用の新築投資用マンションでの届け出は不可

居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションでの届出はできず、「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」（国・厚規則第２条第）に該当している必要がある。

（随時居住の用に供されている家屋の具体例）
　・別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋
　・休日のみ生活しているセカンドハウス
　・転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住の用に供するために所有している空き家
　・相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住の用に供することを予定している空き家
　・生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

日数カウントは「届出住宅ごと」に算定

住宅宿泊事業法では、年間の営業日数は最大で180日となるが「人を宿泊させる日数」は、住宅宿泊事業者ごとに算定されるのか届出住宅ごとに算定されるのかが注目のポイントとなっていた。

しかし、ガイドラインでは日数カウントは「届出住宅ごとに算定するもの」とされるため住宅宿泊事業者を変更しても日数算定はリセットされないことに注意したい。

また、自治体によっては区域と期間を指定して民泊の営業日数をさらに短縮する上乗せ条例を制定する動きもあることから、民泊を行う場合はそのエリアの民泊条例の検討状況・成立状況に気を配る必要がある。

《関連記事》住宅宿泊事業法に向けて各自治体で進む民泊条例の検討状況

日数カウントは「実際に宿泊させた日数」で算定

日数算定については、宿泊者を募集した日数とするのか実際に人を宿泊させた日数とするか考え方が二つあったが、「実際に人を宿泊させた日数で算定する」ことがガイドラインで公表された。

何をもって１泊とカウントするかについては、「宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させた実績があるのであれば、短期間であるかどうか、日付を超えているかどうかは問わず」、１日と算定される。

⑵ 住宅宿泊事業の定義（法第２条第３項関係）
① 日数の算定に関する考え方について
日数の算定については、宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させた日数について算定するのであり、宿泊者を募集した日数ではなく、実際に人を宿泊させた日数で算定する。

一部再委託であれば住宅宿泊管理業に該当せず

住宅宿泊事業者（いわゆる民泊運営事業者）から委託を受け報酬を得て、住宅宿泊管理業務（いわゆる民泊の管理運営業務）を行う住宅宿泊管理業者となるには国土交通大臣の登録を受けなければならない。

しかし、住宅宿泊事業者から委託を受けた住宅宿泊管理業者から再委託を受けて住宅宿泊管理業務の一部業務のみを行う場合については、住宅宿泊管理業には該当しない。つまり、住宅宿泊管理業務の一部再委託する形であれば、住宅宿泊管理業者とならなくても業務を行うことはできる。

⑷ 住宅宿泊管理業の定義（法第２条第６項関係）
② 住宅宿泊管理業に該当しない場合について
　住宅宿泊事業者から法第 11 条第１項に基づく委託を受けた住宅宿泊管理業者から再委託を受けて住宅宿泊管理業務の一部の事実行為を行う場合には、住宅宿泊管理業には該当しない。

住宅宿泊事業の届出を行う際

マンションで住宅宿泊事業を営む場合

マンションなどで住宅宿泊事業を行う場合、管理規約に住宅宿泊事業を営むことを禁止する旨の定めがないことが必要になる。住宅宿泊事業の運営が管理規約上で禁止されている場合は、当該マンションで住宅宿泊事業を営むことはできない。

なお管理規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類の提出が必要となる。（国・厚規則第４条第４項第１号ヲ）

本書類についてガイドラインでは、届出者は管理組合に事前に住宅宿泊事業の実施を報告するとともに、「届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会で決議されていない旨を確認した誓約書（様式Ｃ）」、あるいは「本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他の管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類」が必要になる。

消防法令適合通知書の提出も求められる

ガイドラインでは、届出の際に「消防法令適合通知書を届出時にあわせて提出することを求めるものとする」としている。12月26日に、総務省消防庁が「住宅宿泊事業の消防法適合通知書」を発出している。

《関連サイト》住宅宿泊事業の届出に伴う消防法令適合通知書の交付について

宿泊者 1 人当たりの床面積を3.3 ㎡以上確保

不特定多数の宿泊者が一カ所に集中することにより感染症等衛生上のリスクが高まることから、ガイドラインでは「居室の宿泊者 1 人当たりの床面積を、3.3 ㎡以上確保すること」としている。

居室の床面積は、宿泊者が占有する部分の面積を指す（宿泊者の占有ではない台所、浴室、便所、洗面所、廊下のほか、押入れ、床の間は含まない。）。旅館業法に基づく簡易宿所の取扱いと同様の算定方法とし、壁の内側で測られた建物の面積である「内寸面積」で算定することとしている。

２－２．住宅宿泊事業の実施
⑴ 宿泊者の衛生の確保（法第５条関係）
　① 必要な措置について
　・ 感染症等衛生上のリスクは、不特定多数の宿泊者が一カ所に集中することにより高まるものであることから、居室の宿泊者 1 人当たりの床面積を、3.3 ㎡以上確保することとする。
　・ 居室の床面積は、宿泊者が占有する部分の面積を指す（宿泊者の占有ではない台所、浴室、便所、洗面所、廊下のほか、押入れ、床の間は含まない。）。具体的には、旅館業法に基づく簡易宿所の取扱いと同様に算定することとする。なお、内寸面積で算定することとする。

チェックイン時の本人確認について

住宅宿泊事業者は、宿泊客のチェックイン時に、「宿泊者名簿の正確な記載を確保するための措置」として宿泊客それぞれに対して本人確認を行う必要がある。本人の方法としては必ずしも対面で確認する必要はなくテレビ電話などを活用した方法で行うことも可能。

テレビ電話で本人確認を行う際には、「宿泊者の顔及び旅券が画像により鮮明に確認できること」そして「当該画像が住宅宿泊事業者や住宅宿泊管理業者の営業所等、届出住宅内又は届出住宅の近傍から発信されていることが確認できること」を満たしている必要がある。

宿泊客には正確な記載をするよう促すとともに作成した宿泊者名簿は３年間の保存が求められる。

⑷ 宿泊者名簿の備付け（法第８条関係）
① 本人確認の方法等について
　・ 国・厚規則第７条第１項柱書に規定する「宿泊者名簿の正確な記載を確保するための措置」として、宿泊行為の開始までに、宿泊者それぞれについて本人確認を行う必要がある。
　・ 上記の措置は、対面又は対面と同等の手段として以下のいずれも満たす ICT（情報通信技術）を活用した方法等により行われる必要がある。
　Ａ 宿泊者の顔及び旅券が画像により鮮明に確認できること。
　Ｂ 当該画像が住宅宿泊事業者や住宅宿泊管理業者の営業所等、届出住宅内又は届出住宅の近傍から発信されていることが確認できること。
なお、当該方法の例としては、届出住宅等に備え付けたテレビ電話やタブレット端末等による方法が考えられる。

外国人客の場合はパスポートの写しも保存

日本国内に住所を持たない外国人客の場合、「宿泊者名簿の国籍及び旅券番号欄への記載を徹底し、旅券の呈示を求めるとともに、旅券の写しを宿泊者名簿とともに保存する」必要がある。

なお、「旅券の写しの保存により、当該宿泊者に関する宿泊者名簿の氏名、国籍及び旅券番号の欄への記載を代替しても差し支えない」としている。

また宿泊者名簿は、代表者だけではなく、宿泊者全員を記載する必要があり、宿泊グループごとに宿泊者が分かるように記載する必要がある。

住宅宿泊事業のごみは事業ごみ

住宅宿泊事業に起因して発生したごみの取扱いは、廃棄物の処理及び清掃に関する法律（廃棄物処理法）に従い、事業活動に伴って生じた廃棄物として住宅宿泊事業者が責任をもって処理する必要がある。

住宅宿泊事業では旅館業法の罰則（懲役６か月以下or罰金３万円以下）に目が行きがちであるが、廃棄物に関する罰則のほうが重く注意する必要がある。廃棄物処理法では、違反した場合５年以下の懲役、若しくは1,000万円以下の罰金又は併料に処せられる。

京都では今年５月に民泊で出たごみを別のマンションのごみ置き場に捨てた容疑で書類されている。

《関連記事》民泊の部屋ゴミ 別のマンションに捨てた容疑で書類送検へ

近隣住民からの苦情には深夜・早朝問わず対応を

住宅宿泊事業は、これまでホテル営業ができなかった住宅地でも有償で旅行者を泊めることができる。そのため、周辺地域の近隣住民からの苦情に対する対応として、「深夜早朝を問わず、常時、応対又は電話により対応する必要がある」としている。

また滞在中のみの対応にとどまらず、チェックイン前やチェックアウト後などの滞在前後に宿泊客から苦情および問い合わせがある場合は、対応する必要がある。

２－２．住宅宿泊事業の実施
⑹ 周辺地域の住民からの苦情等への対応（法第 10 条関係）
① 苦情等への対応について
・ 深夜早朝を問わず、常時、応対又は電話により対応する必要がある。
・ 宿泊者が滞在していない間も、苦情及び問合せについては対応する必要がある。

住宅宿泊管理業務は複数の者に委託できない

住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する場合、一つの住宅宿泊管理業者に委託しなくてはならず、複数の者に分割して委託することや住宅宿泊管理業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行うことはできない。

ただし、住宅宿泊事業者から委託を受けた住宅宿泊管理業者から再委託を受けて住宅宿泊管理業務の一部業務のみを行う場合については、住宅宿泊管理業には該当しない。つまり、住宅宿泊管理業務の一部再委託する形であれば、住宅宿泊管理業者とならなくても業務を行うことはできる。

２－２．住宅宿泊事業の実施
⑺ 住宅宿泊管理業務の委託（法第 11 条第１項関係）
① 委託について
・ 法第 11 条第１項に基づき、届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する場合は、一の住宅宿泊管理業者に委託しなくてはならず、複数の者に分割して委託することや、住宅宿泊管理業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行うことは認めないこととする。ただし、住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が、他の者に住宅宿泊管理業務を一部に限り再委託することは差し支えない

家主居住型の「一時的な不在」は原則１時間

住宅宿泊事業者は届出住宅の数が５室を超える場合、あるいは届出住宅に人を宿泊させる間に不在となるときには住宅宿泊管理業者に委託しなければならない。（法第 11 条）

家主居住型でホームステイ型の民泊事業を行う場合「一時的な不在」がどこまでの範囲で認められるのかは重要な問題となるが、ガイドラインにはこの「一時的な不在」の考え方についての具体的な解釈が示されている。

２－２．住宅宿泊事業の実施
⑺ 住宅宿泊管理業務の委託（法第 11 条第１項関係）
③ 一時的な不在に関する考え方について
・ 国・厚規則第９条第３項に規定する「日常生活を営む上で通常行われる行為」とは、生活必需品の購入等を想定したものであり、業務等により継続的に長時間不在とするものは該当しない。
・ 国・厚規則第９条第３項に規定する「日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間」とは、届出住宅が所在する地域の事情等を勘案する必要があるため、一概に定めることは適当ではないが、原則１時間とする。ただし、生活必需品を購入するための最寄り店舗の位置や交通手段の状況等により当該行為が長時間にわたることが想定される場合には、２時間程度までの範囲とする。

都道府県知事等への定期報告

住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに毎年２月、４月、６月、８月、10月、12月の15日までに、それぞれの月の前２月の実績を都道府県知事に報告しなければならない。（国・厚規則第１２条第２項）

定期報告では民泊制度運営システムを利用して行われ、「届出住宅に人を宿泊させた日数」「宿泊者数」「延べ宿泊者数」「国籍別の宿泊者数の内訳」の報告が求められる。ガイドラインではこれらの日数の定義が示されている。

180日以上の民泊営業は旅館業法違反

住宅宿泊事業法（民泊新法）では年間上限日数が180日と定めているが、住宅宿泊事業者が180日を超えて人を民泊させ、旅館業の許可を取得していない場合は、「超過した宿泊分については旅館業法第３条第１項に違反することになる」としている。

独自ルールを上乗せする民泊条例について

ゼロ日規制は「適切ではない」

住宅宿泊事業法が来年６月に施行されることを踏まえ、全国的に民泊条例で周辺住民の生活環境との調和を図る目的として独自のルールを制定する動きが加速している。中には住宅地での民泊営業を一切禁止する独自条例や土日のみの営業しか認めない条例を制定する動きも増えている。

これに対してガイドラインでは民泊サービスを一定のルールの下その健全な普及を図り観光旅客の来訪・滞在促進を目指すという本来の目的から逸脱するような、年間すべての営業を禁止するゼロ日規制などの制限は、「本法の目的を逸脱するものであり、適切ではない」とした。

２－４．その他
⑴ 条例による住宅宿泊事業の実施の制限（法第 18 条関係）
② ゼロ日規制等に対する考え方について
・ 本法は住宅宿泊事業を適切な規制の下、振興するというものであり、本法に基づく条例によって年間全ての期間において住宅宿泊事業の実施を一律に制限し、年中制限することや、都道府県等の全域を一体として一律に制限すること等は、本法の目的を逸脱するものであり、適切ではない。

住宅宿泊管理業の注意事項

住宅宿泊管理業者になるための条件とは

ガイドラインでは住宅宿泊管理業者の登録申請に、住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていることを証する書類（下記参照）が必要だということが示された。

＜個人の場合＞
・住宅の取引又は管理に関する２年以上の実務経験が記載された職務経歴書
・宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士証
・マンション管理適正化法に規定する管理業務主任者証
・賃貸不動産経営管理士証

＜法人の場合＞
・住宅の取引又は管理に関する２年以上の実務経験が記載された職務経歴書
・宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引業の免許証
・マンション管理適正化法に規定するマンション管理業の登録通知書
・賃貸住宅管理業者登録規程に規定する賃貸住宅管理業の登録の通知書
要件を満たす従業者を有する場合における当該従業者についての上記の書類

再委託の際には、再委託予定者を知らせる必要あり

住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊管理業務の一部を再委託することができるが、再委託することができることを事前に住宅宿泊事業者に説明する必要があるほか、再委託予定者を事前に明らかにする必要がある。

また、再委託先が変更になる場合は、「そのたびごとに書面又は電磁的方法により委託者に知らせる必要があるだけではなく、再委託先が一方的に変更される可能性がある場合には、その旨をあわせて事前に説明する必要がある」としている。

苦情等への対応は30 分以内が目安

住宅宿泊管理業者が住宅宿泊事業者から委託を受けて管理業務を行う際に、近隣住民から苦情などが寄せられた場合について、ガイドラインでは、「必要に応じてすみやかに現地へ赴くこととし、苦情があってから現地に赴くまでの時間は、30 分以内を目安とする」としている。

ただし、交通手段の 状況等により現地に赴くまでに時間を要することが想定される場合は、60 分以内を 目安とする。

携帯が必要な従業者証明書の範囲が明らかに

住宅宿泊管理業者は、管理業務に従事するスタッフや従業員等に、従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、「その者をその業務に従事させてはならない」とされている。（法第 37 条）

ガイドラインでは、従業者証明書について「再委託契約に基づき住宅宿泊管理業務の一部の再委託を受ける者」についても携帯させるべき者の範囲とした。

なお、住宅宿泊管理業者の従業員であっても、社内管理事務に限って従事する者については、従業者証明書の携帯の義務はないほか、「リネンの洗濯のみを行う者や車の運転手等は含まない」ということがガイドラインで示された。

住宅宿泊事業者への定期報告

住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊管理業務の実施状況等について定期的に、住宅宿泊事業者に報告しなければならないとされている。（法第 40 条）

ガイドラインの中でこの報告範囲については、「住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約における委託業務の全てについて報告する必要がある」とした。近隣住民や宿泊客から寄せられた苦情対応状況等についての情報も報告内容の中に含まれる。

なお、台所、浴室、便所、洗面設備の状態、水道や電気などのライフラインの状態、ドアやサッシなどの設備の状態については報告するのが「望ましい」とした。

住宅宿泊仲介業者の注意すべきポイント

届出、許可、認定等を受けていない物件の広告は禁止

住宅宿泊事業法による届出、旅館業法に基づく許可又は特区民泊の認定等を受けていない物件を民泊仲介サイトに掲載する行為は、法第 58 条第３号の「前二号のあっせん又は便宜の供与を行う旨の広告をし、又はこれに類する広告をすること。」にあてはまる。

適法な物件であるかの確認の方法は、「以下の方法によるほか、これと同等以上に確実な方法で行う必要がある」としている。ガイドラインでは「住宅宿泊事業者等から届出番号等を入力させ、入力が確認できないものについては、非表示とするなどの電子的処理による方法も認めることとする」としている。

４－５．違法行為のあっせん等の禁止（法第58条関係）
③ あっせん等の広告の禁止について（法第 58 条第３号関係）
（ⅰ） 本法に基づく届出をしている物件の場合
以下の項目について、住宅宿泊事業者からの申告に基づき確認
・都道府県知事等から通知される届出番号
（ⅱ） 旅館業法に基づく許可物件の場合
以下の項目について、営業者からの申告に基づき確認
・保健所等から通知される許可番号
・施設の所在地
保健所等により許可番号が通知されていない場合には、許可番号に代えて以下
の項目について確認
・営業者名
・許可を受けた年月日
・許可を受けた保健所
（ⅲ） イベント民泊の場合
以下の項目について、自宅提供者からの申告に基づき確認
・自治体が発行する要請状
（ⅳ） 国家戦略特区制度に基づく認定物件の場合
以下の項目について、認定事業者からの申告に基づき確認
・施設の名称
・施設の所在地

６か月ごとに届出物件の情報を観光庁へ報告

「住宅宿泊事業者の人を宿泊させた日数が 180 日を超過していないか、又は条例で制限がある場合においては、当該条例で禁止されている期間に営業が行われていないかを補完的に確認するため、民泊仲介サイトに掲載の届出物件に係る以下の項目 について、毎年４月、10 月の 15 日までに、それぞれの月の前６ヶ月分を観光庁に報告することとする」としている。

（ⅰ） 住宅宿泊事業者の商号名称又は氏名
（ⅱ） 届出住宅の住所及び届出番号
（ⅲ） 届出住宅において人を宿泊させた日数（２－２．⑼②届出事項の内容につ
いてと同様。）

ありがとうございました。