民泊とは？定義から３つの法規制、民泊が抱える課題までを徹底解説

「民泊」の営業を認める住宅宿泊事業法が2018年6月に施行され、民泊が多数のテレビ番組やニュースなどで取り上げられ、話題になっています。

これまで民泊に関する法規制がなく問題となることもありましたが、政府は民泊サービスの普及拡大のために法整備を行いました。

本ページでは、そもそも「民泊」とは何なのかという基本的な部分から、旅館業法など関連する法律との関係性、民泊が抱える問題点と民泊の未来について解説していきます。

民泊とは？

民泊とは、「個人宅に宿泊すること」を意味する言葉で、ホテルや旅館といった宿泊施設ではなく、個人の自宅やマンションの一室などに宿泊することを指します。

ホームステイなどのように個人宅に誰かを泊める民泊のようなサービスはありましたが、民泊が普及するきっかけを創ったのが「Airbnb（エアービーアンドビー）」です。

Airbnbは、空き部屋を貸したい人（ホスト）と部屋を借りたい旅人（ゲスト）とをマッチングする、2008年に創業した米国発の民泊仲介サイト。部屋を貸したい個人と宿泊したい旅行者をインターネットを通じてマッチングを行い、急成長を遂げました。

すでに日本を含む世界191ヶ国81,000以上の都市で利用され、通算のゲスト数は５億人を上回ります。Airbnbの成長とともに、Booking.comや楽天グループも民泊仲介サイトとして民泊事業に参入しており注目が集まっています。

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民泊仲介サイトとは

住宅宿泊事業法では、民泊のマッチングサービス（民泊仲介サイト）の運営を行おうとする事業者は「住宅宿泊仲介業者」への登録が必要です。観光庁長官の登録を受けた事業者等は、旅行業法第３条の規定にかかわらず、民泊仲介サイトの運営を行うことができます。

「住宅宿泊仲介業者」には、民泊仲介サイト世界大手のAirbnbのほか、オンライン旅行サイト大手のBooking.comとAgoda（アゴダ）などのOTAも登録しています。また、最近ではCtrip（シートリップ）やQunar（チュナール）などの中国系旅行サイトの登録も増えてきています。

住宅宿泊仲介業者一覧

サービス名	所在地	詳細
Airbnb	アイルランド	世界191カ国81,000以上の都市で500万件以上の民泊を掲載する世界最大級の民泊仲介サイト。
Booking.com	オランダ	1996年に創業したオンライン旅行サイト。世界70の国・地域で2,800万件以上の宿泊施設を掲載。
Agoda	シンガポール	アジア圏を中心に展開するBooking Holgdings傘下のオンライン旅行サイト。
AsiaYo!	台湾	2013年に創業した台湾の台北に拠点を置く民泊仲介サイト。台湾での掲載数が多い。
途家	中国	途家（トゥージア）は、2011年に北京で設立した中国最大手の民泊サイト。

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なぜ今「民泊」が話題なのか

民泊サービスの法整備が進んだことで「民泊」への注目度は高くなっています。これまで民泊市場を牽引していたのはベンチャー企業が中心でしたが、法整備が進んだことで参入が容易になり、大手企業も注目するようになりました。

Airbnbが進める横断型アライアンス組織であるAirbnb Partner（エアービーアンドビー・パートナー）には、ソフトバンクやANA、損害保険ジャパンなど大手企業が名を連ねています。

また、「観光立国」を実現すべく邁進する政府も民泊サービスの健全な普及に向け「住宅宿泊事業法」を核とした法整備を進めるなど、民泊サービスの普及拡大に取り組んでいます。

これほどまでに「民泊」への注目を浴びる背景には、ホテルの不足問題や空き家問題などの日本が抱える問題を解決する可能性を秘めているからです。

「観光立国」実現に向けた宿泊施設の不足問題

日本は現在、観光によって国を支える「観光立国」の実現に向けて訪日外国人数を2020年までに4,000万人、2030年までに6,000万人を目指す計画です。2018年は過去最高の3,000万人を突破し、目標に向けて着実に訪日外国人は増えています。

2020年には東京オリンピック、2025年には国際博覧会（大阪万博）を控え、今後さらに訪日外国人が増えることは確実です。しかし、急激に訪日外国人が増加したことで、ホテルの予約が取りにくくなる問題が発生しています。

観光庁の宿泊旅行統計調査によると、2018年11月は、大阪府で客室稼働率が82.5%となり全国で過去最高となったほか、東京都も客室稼働率81.9％と高い状態が続いています。

都市部を中心に高い稼働率の状態が続く中、「民泊」は既存のマンションやビルをコンバージョンし「民泊」として再生したり、個人宅の空き部屋を旅行者へ貸し出すことを可能にすることから、宿泊施設不足を解決する手段として注目を集めています。

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空き家問題

日本における空き家の数は820万戸で、５年前に比べて63万戸（8.3％）増加しています。

空き家率（総住宅数に占める割合）は，平成10年に初めて１割を超えて11.5％となり，平成25年には13.5％と、平成20年に比べ0.4ポイント上昇し、空き家数、空き家率共に過去最高になるなど、空き家増加が問題になっています。（※1）

一方で、日本の人口は2008年の1億2,808万人をピークに減少に転じており、国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、日本の人口は2048年に9,913万人と１億人を割り、2060年には8,674万人まで減少すると言われています。

人口が減少しているということは、家に住む人が減っていることを意味しており、このまま人口が減少すれば、今後、空き家問題は大きな問題になることは確実です。

空き家問題に対して、民泊は空き家などの既存の建物を活用し宿泊施設として再生させることができることから注目を集めています。

（※1）平成25年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）

民泊に関連する法律とは

個人宅の空き部屋を旅行者に有償で貸し出す際に、注意しなければならいのが法律です。日本で民泊サービスを提供する場合は、旅館業法の許可あるいは住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業の届出、特区民泊の認定を受けなければなりません。

どの届出や許認可を得て民泊サービスを提供するべきなのかについては、実施エリアや自治体の条例、用途地域などを考慮し、それぞれのメリットとデメリットを整理した上で最適な手段を選ぶ必要があります。

ホテルや旅館などは旅館業法の「旅館・ホテル営業」の許可を取得して運営しているほか、ゲストハウスやカプセルホテルなどの業態は「簡易宿所営業」の許可で運営するのが一般的です。

民泊については「旅館・ホテル営業」許可を取得し旅館業民泊として運営する場合もあるほか、住宅宿泊事業法の届出を行い運営する施設も多く存在します。

旅館業法

旅館業法とは、旅館業の適正な運営を確保すること等により、旅館業の健全な発展を図るとともに、宿泊客の需要のニーズにあわせたサービスの提供を促進し、公衆衛生及び国民生活の向上に寄与することを目的に定められた法律です。

同法では、旅館業を「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義。ここでの「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」と解釈されており、生活の本拠を置くような場合は「宿泊」には含みません。

同法は、住宅宿泊事業法の施行と同時に改正され、これまで別々の営業区分となっていた「ホテル営業」と「旅館営業」が統合され「旅館・ホテル営業」に変更されたほか、ホテル営業（10室）、旅館営業（５室）という最低客室数の基準が撤廃されました。

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住宅宿泊事業法（民泊新法）

民泊事業の主要プレイヤーとなる民泊ホストや民泊運営代行会社、民泊仲介サイトを運営する民泊仲介事業者に対して届出制度や登録制度を設けることで適切な規制体系を築くことを目的とした法律です。

旅館業法は、1948 年７月に公布され同年７月 15 日施行された法律で、個人と個人がインターネットを介してマッチングするという新しい宿泊スタイルとはマッチしない法律になっていました。

このため、旅館業法の許認可を得ずに無許可で民泊の営業を行うホストが増えたことを受けて、民泊を規定する法律として 2017 年３月に閣議決定され、同年６月に住宅宿泊事業法（民泊新法）が可決されました。

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特区民泊

特区民泊とは、「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」と呼ばれ、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した民泊のことを指します。特区民泊の認定を取得すれば、旅館業法の許可を取得する必要はありません。

しかし、旅館業法とは異なる点として、原則として全国的に営業できる旅館業法とは異なり、特区民泊では民泊の営業ができるエリアが限られています。2019年1月現在、特区民泊の営業ができるのは、東京都大田区や大阪府大阪市、北九州市など全国の一部の都市のみに限られます。

また、１泊から貸し出し可能な特区民泊とは異なり、２泊３日以上のゲストしか受け入れられない最低滞在期間があるのも特区民泊の弱みです。

いくつかのデメリットがある一方で、旅館業法よりも許可が取得しやすいなどの理由で、特に大阪市では特区民泊が急増しています。

内閣府地方創生推進事務局によると、特区民泊の居室数（申請件数ベース）は９月30日時点で過去最高の５千室にまで伸びており、大阪市の割合は９割を占めています。

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イベント民泊（イベントステイ）

イベントホームステイ（イベント民泊）とは、年数回程度（１回当たり２～３日程度）のイベント開催時、宿泊施設の不足が見込まれることから、開催地の自治体の要請等により自宅を提供するような公共性の高いものについて、「旅館業」に該当しないものとして取り扱い、旅館業法に基づく営業許可なく、宿泊サービスを提供可能にする仕組みを指します。

なお、観光庁と厚生労働省は 2019 年 12 月 25 日、東京五輪・・パラリンピック開催を前に、宿泊ニーズが急増することからイベント民泊ガイドラインを改訂。改訂にあわせて「イベント民泊」の名称が「イベントホームステイ（イベント民泊）」に変更されました。

今回の改訂では、イベント民泊を実施できる場合として、これまでの「宿泊施設の不足が見込まれる」場合に加えて、「ホームステイでの宿泊体験を通して、地域の人々と旅行者の交流を創出する」場合が追加されました。

民泊を運営するための法律３制度を比較

現在民泊の営業を行う場合、旅館業法の許可取得か特区民泊の認定、あるいは住宅宿泊事業法に基づく届出を行うことで営業を行うことはできる。

いずれかの許認可か届出があれば民泊の営業ができることから、どの方法でも問題はないが、それぞれメリットとデメリットがあるためそれらを見極めながら最終的にどの許認可で営業を行っていくかを検討する必要がある。

例えば、住宅宿泊事業法の場合、インターネットからの届出のみで営業を開始できるなど手軽さはあるが、年間の営業日数は最大で180日以内となり、さらに上乗せ条例により日数が短縮されている場合も多く、民泊以外の営業方法も検討する必要がある。

一方で、旅館業法や特区民泊の場合は、インターネットからの届出のみといった手軽さはないものの、許認可を得ることで365日通年での営業が可能になるメリットがある。

このようにそれぞれのメリットとデメリットを自治体の条例等とも照らし合わせながら最適な方法を選ぶ必要がある。

項目	旅館業	特区民泊	住宅宿泊事業法
所管省庁	厚生労働省	内閣府	国土交通省厚生労働省観光庁
許認可等	許可	認可	届出
住専地域での営業	不可	可能（自治体により異なる）	可能（条例により異なる）
営業日数制限	制限なし	２泊３日以上	年間180日以内（条例により異なる）
宿泊者名簿の作成・保存義務	あり	あり	あり
玄関帳場の設置義務	なし	なし	なし
最低床面積、最低床面積（3.3㎡/人）の確保	最低床面積あり（33㎡※） ※宿泊者数10人未満の場合は、3.3㎡/人）	原則25㎡以上/室	最低床面積あり（3.3㎡/人）
非常用照明等の安全確保の措置義務	あり	あり※ ※６泊７日以上の滞在期間の施設の場合は不要	あり※ ※家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要
消防用設備等の設置	あり	あり	あり※ ※家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要
不在時の管理業者への委託業務	なし	なし	規定あり

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民泊サービスが抱える問題とは

民泊サービスは、2014年頃から日本でも徐々に普及し始めていましたが、当時の旅館業法は「民泊」を想定した法律にはなっておらず、旅館業の許可を取らない無許可の民泊施設が増加。

無許可の民泊施設が住宅地や居住用マンションの一室などで営業されることで、夜中の騒音やゲストルームの無断転貸、ゴミの分別などの問題が表面化しました。

オーナー、管理組合の許可を取らない営業

部屋を借りる際に、Airbmbで転貸する許可をオーナーや管理組合に取らずに民泊を行うホストがいる。

最近では、管理物件がAirbnbで貸し出されていないかを調査する専門企業が誕生したり、管理物件がAirbnbに出されていないかを日々確認しています。

テレビ番組や雑誌なとで、Airbnbの露出が非常に増えていることから、Airbnbの認知度は日々高まっています。

従来、オーナーや管理組合の許可を取らずに営業を行ってきた方も、airbnbの認知度上昇を背景に今後発覚するケースが増加すると予想されます。

衛生面、安全上の問題

ホテルや旅館などは、不特定多数の人が出入りするため公衆衛生や風紀が乱れやすくなることから、旅館業法による構造上の規制、衛生上の規制、立地上の規制等がある。

民泊もホテル同様、不特定多数の人特に訪日外国人が出入りすることが多い。一方で無許可営業の民泊はホテルや旅館のような営業を行なっていながらも、何の規制も受けていない現状がある。

またホテルのようにフロントでの本人確認を行わないことも多く、エボラ出血熱のような感染症対策、テロ対策などの安全対策では懸念も残る。

無許可営業に対する摘発強化も

日付	場所	詳細
2016年7月	東京	個人宅の空き部屋に旅行者を泊める「民泊」を旅館業法の許可を取得せずに営業したとして、旅館業法違反の疑いでP社（東京都港区）とその子会社（同）の２社と、両社の役員ら男女６人が書類送検された。
2016年6月	東京	P社子会社が運営支援を行っていた民泊ホストに対する旅館業法違反の被疑事件の一環で、同子会社にも警視庁による捜査が入る。この事件によりP社は民泊事業からの撤退を表明した。
2016年4月	大阪	大阪市で旅館業法の許可を得ずに旅行者を泊めた疑いで、女性と夫婦の計３人が旅館業法違反の疑いで書類送検。
2015年11月	京都	京都市右京区の賃貸マンションの44室中34室で、旅館業法の許可を得ずに観光客約300人を有料で宿泊させ、旅館業を営んだ疑いで書類送検。
2014年5月	東京	木造３階建ての自宅の１～２階部分にある3室（24.9m2）を１泊１人2,500～5,000円程度で旅行者に提供していた英国人男性（28）が旅館業法違反で逮捕、略式命令（罰金3万円）を受けた。

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住宅宿泊事業法で法整備進む

2015年頃からインターネットを通じて、自宅の空き部屋を民泊として貸し出したいと考えるホストが急増するとともに、訪日外国人の多様な宿泊ニーズへの対応や、空き家の有効活用といった観点から、民泊への期待が高まっています。

その一方で、旅館業法の許可を取得しない無許可営業の民泊施設の増加により、周辺住民とのトラブルの増加が目立つようになりました。

このような状況を踏まえ、政府は新しい宿泊の形である「民泊」を一定のルールの下におき、健全な民泊サービスの普及拡大を図るため、住宅宿泊事業法を中心とした法整備を進めています。

時期	エリア	規制緩和の内容
2018年6月	原則、全国	民泊新法（住宅宿泊事業法）従来の旅館業法で定める４つの営業形態（ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業）のいづれにも当てはまらない、「民泊サービス」に関して規定する法律、民泊新法が制定される。
2017年夏	新潟市	新潟市特区民泊国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した「特区民泊」が新潟市でスタート予定。
2016年12月	北九州市	北九州市特区民泊国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した「特区民泊」が北九州でスタート。
2016年11月	福岡市	福岡市改正旅館業法施行条例旅館施設と住居との混在を禁止する規定や簡易宿所においてフロントの設置を義務付ける規定について、一定の要件を満たした場合はこれを適用しない等の規制緩和を実施。
2016年秋	特区民泊エリア	特区民泊の日数要件緩和（６泊以上→２泊以上）国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した民泊（特区民泊）の最低宿泊・利用日数を、現行の「６泊７日以上」から今秋にも「２泊３日以上」に規制緩和することが正式決定された。
2016年秋	大阪市	大阪市特区民泊国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した「特区民泊」が大阪市でスタート。
2016年４月	原則、全国	旅館業法の運用緩和旅館業法の運用緩和（旅館業法施行令の一部改正、簡易宿所営業における玄関帳場に関する通知の見直し）
2016年４月	大阪府の一部	大阪府特区民泊国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した「特区民泊」が大阪府の一部の地域でスタート。
2016年１月	東京都大田区	大田区特区民泊国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した「特区民泊」が東京都大田区でスタート。